La clause suspensive dans le contrat de vente français

Qu’est-ce qu’une clause suspensive ?

La première étape du processus juridique de l’achat d’un bien immobilier en France est le compromis de vente. Non seulement il précise les caractéristiques du bien, son prix et la date limite pour l'exécution du contrat, il peut également inclure une ou plusieurs clauses suspensives, qui conditionneront l’achat à divers facteurs. L'inclusion de clauses suspensives est l'une des raisons qui font que les acheteurs en général signent un compromis beaucoup plus rapidement qu'un contrat au Royaume-Uni ou dans tout autre pays, par exemple - mais ensuite le processus prend encore deux mois ou plus pour que toutes les conditions soient remplies.

Si les conditions ne sont pas remplies, le contrat devient nul et vous récupérez votre apport.

Les types de clauses que vous pouvez utiliser

La clause suspensive la plus fréquente est celle du financement, qui soumet l’achat à l’obtention d’un financement, comme un prêt immobilier, pour acheter le bien. Elle fait normalement partie de tout contrat, et même si vous n'avez pas l'intention de chercher un financement pour l’achat, le notaire vous conseillera probablement de la conserver dans le contrat ; elle vous offre l’opportunité de changer d’avis. Habituellement, l'acheteur dispose de 45 jours pour obtenir une offre de prêt, après quoi le contrat sera périmé. Cependant, vous pouvez négocier une période plus longue si, par exemple, vous achetez un bien dont la vente a déjà échoué ou qui est resté sur le marché depuis un certain temps.

Si vous avez besoin de vous retirer du contrat, une simple lettre de refus d'une seule banque est une preuve suffisante. Cependant, on ne joue pas avec cette clause - un cas juridique a vu un acheteur ayant essayé d’obtenir un prêt à un taux beaucoup plus bas que celui précisé dans le contrat, et la cour d'appel a rendu son jugement en faveur du vendeur ; la preuve que vous ne pouvez pas obtenir un prêt immobilier à 2 % n’est pas la preuve que vous ne pouvez pas en obtenir un à 5 %.

Il existe un certain nombre d'autres clauses habituelles qui protègent l'acheteur. Par exemple, souvent une clause précise que si une recherche au cadastre montre des servitudes d’utilité publique qui interfèrent avec l'utilisation normale du bien, la vente ne pourra pas avoir lieu, et que s'il y a une dette garantie sur la propriété qui est plus élevée que le prix de vente, le contrat sera également nul.

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Des cas réels de clauses suspensives qui ont aidé des acheteurs

Les clauses suspensives peuvent également être utiles dans d'autres circonstances. Alors qu'on attend de vous d’avoir vérifié l'état du bâtiment avant la signature du contrat - aucune étude n'est effectuée dans le cadre de la procédure - une clause suspensive est une façon de résoudre certains problèmes spécifiques identifiés.

  • Jim décide d'acheter une maison de banlieue relativement moderne qui n’a besoin que d'un petit rafraîchissement - mais il découvre qu’il n’y a pas de système d’évacuation des eaux usées. Jim obtient que le vendeur accepte d’installer une fosse septique et le notaire rédige cette information comme une condition suspensive - Jim n'aura pas à signer l'acte authentique jusqu'à ce qu'une fosse homologuée SPANC soit installée.

  • Marie a trouvé une grande et belle grange dans la campagne Berrichonne, et le prix lui permet de dépenser son argent pour la transformer en un grand espace de vie avec atelier. Mais elle aura besoin d'un permis de construire, donc elle demande d’insérer une clause suspensive ; le contrat entrera en vigueur uniquement si elle peut obtenir un Certificat d'urbanisme de la mairie, lui permettant de modifier l'utilisation de l'immeuble. (Si le vendeur n'est pas d'accord, le notaire lui conseille de ne pas poursuivre). A sa surprise, elle découvre qu'elle n'a pas besoin d'un permis de construire complet - à partir du moment où elle obtient son CU, elle peut travailler sur les détails et faire une demande de permis de construction détaillée plus tard.

  • Dieter achète un appartement à Paris qui sera vraiment beau … une fois que tous les vieux meubles horribles seront partis, et les piles de vieux journaux évacuées. Bien qu’inhabituelle, selon un notaire, une clause suspensive peut préciser que le vendeur doit vider le bien avant de conclure la vente.


Plus le langage utilisé est précis, mieux c’est. Par exemple, il est peut-être judicieux de préciser un minimum de mètres carrés qui seraient autorisées par le CU.

Cependant, les acheteurs étrangers qui cherchent à vendre leurs biens à l'étranger doivent noter que très peu de vendeurs seront prêts à accepter une clause qui rend le contrat conditionné par la vente d’un bien existant. Souvenez-vous : une clause suspensive - autre que la clause de financement - est le fruit d'une négociation entre le vendeur et l'acheteur, et tout comme le prix que vous proposez pour le bien, elle doit être acceptable pour les deux parties.