Hoe koop je onroerend goed in Portugal als buitenlander

Portugal beslaat de westelijke strook van het Iberisch Schiereiland en is lid van de Europese Unie, als een van de 27 landen. Het maakt ook deel uit van de eurozone.

De territoria van het land omvatten:

• het vasteland;
• de archipels Madeira en Azoren in de Atlantische Oceaan.

Portugal is georganiseerd in 18 districten op het vasteland en twee autonome regio's, Madeira en Azoren, elk met zijn eigen unieke karakter en autonomie.

Met een bevolking van meer dan 10 miljoen mensen in 2024 maken het rijke culturele erfgoed en de gevarieerde landschappen van Portugal het een fascinerende locatie voor investeerders en degenen die nieuwe horizonten zoeken.

Bevolkingsverdeling over de regio's van Portugal (schaal 1-100)

Waarom investeren in Portugal?

Het land beschikt over meer dan 1.793 kilometer kustlijn en geniet het hele jaar door van een royale hoeveelheid zonneschijn, vooral in regio's als de Algarve, die beroemd is om meer dan 300 dagen zon per jaar te hebben.

Als het vierde meest bezochte land in Europa, beleefde Portugal een ongekende toerismeboom in 2023, waardoor het het beste jaar voor toerisme in de geschiedenis van het land werd. Het land verwelkomde meer dan 30 miljoen bezoekers, genereerde ongeveer €25 miljard aan toerisme-inkomsten (bron: Governo de Portugal).

Toerisme speelt een vitale rol in de Portugese economie en draagt bij aan 8,1% van het BBP en heeft een aanzienlijke impact op de bouwsector.

De Portugese vastgoedmarkt wordt verwacht sterk te blijven gedurende 2024, met een mix van voortdurende hoge vraag in populaire regio's zoals Lissabon, Porto en de Algarve, naast opkomende interesse in rustigere, natuurverbonden gebieden zoals de Alentejo.

Ondanks enkele wereldwijde economische onzekerheden wordt de Portugese markt gesteund door haar stabiele politieke en economische omgeving, die zowel binnenlandse als internationale investeerders blijft aantrekken.

Het aanbod van nieuwe woningen blijft beperkt, wat, in combinatie met aanhoudende vraag, vooral op gewilde locaties, waarschijnlijk de woningprijzen robuust zal houden (bron: Roca Estate).

De markt ziet een verschuiving naar eigendommen die een combinatie bieden van esthetische aantrekkingskracht en functionele waarde, in lijn met wereldwijde trends richting duurzaamheid en milieuvriendelijkheid.

Gemiddelde kosten van het kopen van onroerend goed in Portugal

Vanaf 2024 toont de vastgoedmarkt in Portugal een divers scala aan prijzen over zijn meest begeerde gebieden en steden, wat de gevarieerde aantrekkingskracht van elke locatie op zowel binnenlandse als internationale kopers weerspiegelt.

Hoewel deze cijfers een momentopname van de huidige markt bieden, kunnen de woningprijzen in Portugal aanzienlijk variëren op basis van de exacte locatie, het type eigendom en de marktomstandigheden.

U kunt gemakkelijk de laatste trends en prijsevoluties volgen op onze speciale pagina:

Ja, buitenlanders kunnen vrij eenvoudig onroerend goed in Portugal kopen. Het proces is vrij eenvoudig en verschilt niet significant van dat voor Portugese burgers.

Buitenlandse burgers moeten een Portugees fiscaal nummer (Número de Identificação Fiscal, NIF) verkrijgen van de Portugese belastingdienst. Dit is vereist voor alle financiële en juridische transacties in Portugal, inclusief de aankoop van onroerend goed.

Portugal's schilderachtige landschappen en rijke cultuur bieden een gevarieerd scala aan regio's voor investeringen en wonen, elk met zijn eigen unieke aantrekkingskracht.

Populaire regio's voor investeringen en wonen

• Algarve: Bekend om zijn prachtige stranden, golfresorts en zonnige klimaat, is de Algarve een favoriet onder gepensioneerden en vakantiegangers.
• Lissabon: Als hoofdstad en grootste stad van Portugal biedt Lissabon een levendige mix van traditionele charme en moderne gemakken, wat zowel jonge professionals als gezinnen aantrekt.
• Porto: Bekend om zijn rijke geschiedenis, portwijn en kenmerkende architectuur, wordt Porto steeds populairder vanwege zijn culturele levendigheid en robuuste vastgoedmarkt.
• Madeira: Beroemd om zijn weelderige landschappen, milde klimaat en buitenactiviteiten, is Madeira ideaal voor mensen die op zoek zijn naar een rustige levensstijl.
• Zilverkust: De Zilverkust strekt zich uit van Lissabon tot Porto en biedt een minder druk alternatief voor de Algarve met zijn prachtige stranden, golfbanen en traditionele steden.
• Alentejo: Bekend om zijn glooiende vlaktes en wijngaarden, is de Alentejo perfect voor mensen die willen ontsnappen aan een rustiger, meer ontspannen levensstijl.

1. Onderzoek en planning

Bepaal of de woning bedoeld is voor investering, verhuizing, vakantie of pensioen. Stel een budget op dat aankoopkosten omvat (zoals belastingen en juridische kosten) en lopende uitgaven (zoals onderhoud en onroerendezaakbelasting).

2. Verkrijgen van een Portugees fiscaal nummer (NIF)

Het NIF is essentieel voor verschillende transacties in Portugal, waaronder het kopen van onroerend goed, het openen van een bankrekening, het opzetten van nutsvoorzieningen en het indienen van belastingen.

Als u niet in Portugal woont, kunt u een vertegenwoordiger machtigen om namens u het proces af te handelen. Deze vertegenwoordiger moet in Portugal wonen en kan een advocaat of belastingadviseur zijn.

U heeft nodig:

• Een paspoort of geldig identiteitsbewijs;
• Bewijs van adres: dit kan een recente rekening van een nutsbedrijf zijn of een door de overheid uitgegeven document waaruit uw adres van verblijf in uw thuisland blijkt;
• Volmacht: als u een vertegenwoordiger gebruikt, kan een volmacht nodig zijn.

Om de aanvraag in te dienen, moet u of uw vertegenwoordiger een lokaal belastingkantoor (Finanças) in Portugal bezoeken. Sommige kantoren kunnen een afspraak vereisen, die online kan worden gemaakt. Er worden doorgaans geen kosten in rekening gebracht voor het verkrijgen van een NIF.

Het NIF wordt meestal onmiddellijk uitgegeven tijdens uw bezoek aan het belastingkantoor of kort daarna.

3. Openen van een Portugese bankrekening

Het openen van een bankrekening in Portugal is eenvoudig en kan zelfs als niet-ingezetene worden gedaan.

U heeft nodig:

• Een paspoort of geldig identiteitsbewijs;
• Portugees NIF;
• Bewijs van adres;
• Bewijs van werk of inkomen.

4. Begin met zoeken naar eigendommen

Verken online advertenties op Properstar om eigendommen te vinden die te koop zijn in uw interessegebied. U kunt gebruikmaken van onze geavanceerde filters en zelfs uw voorkeursgebied op de kaart tekenen.

Overweeg om een makelaar in onroerend goed in te huren voor beter inzicht in de markt en assistentie bij het vinden van eigendommen die aan uw criteria en budget voldoen.

5. Vind de juiste makelaar

De juiste makelaar kan inzicht bieden in de lokale markt, helpen bij het vinden van eigendommen die aan uw criteria voldoen, en de onderhandelingsprocessen navigeren.

Zo zorgt u ervoor dat u de beste professional kiest voor uw behoeften:

• Lokale expertise: Zoek naar makelaars met een diepgaand begrip van het gebied waarin u geïnteresseerd bent. Ze moeten op de hoogte zijn van lokale vastgoedtrends, prijzen en de unieke aspecten van de gemeenschap.
• Taalvaardigheden: Als u niet vloeiend bent in het Portugees, is het essentieel om een makelaar te vinden die effectief kan communiceren in uw taal. Zij zullen fungeren als uw tussenpersoon met verkopers, advocaten en andere partijen die betrokken zijn bij het proces.
• Ervaring en referenties: Controleer de ervaring en kwalificaties van de makelaar. Ze moeten een solide staat van dienst hebben met het assisteren van buitenlandse kopers en geregistreerd zijn bij een erkende vastgoedvereniging in Portugal.

U kunt de agent-zoekfunctie van Properstar gebruiken om gerenommeerde lokale makelaars te vinden. Ons platform biedt toegang tot een breed netwerk van professionals die zijn gescreend op hun expertise en betrouwbaarheid, waardoor het gemakkelijker wordt om iemand te vinden die aan uw specifieke behoeften voldoet.

6. Bezichtigingen uitvoeren

Bezoek potentiële woningen om hun staat, locatie en geschiktheid te beoordelen.

7. Juridische controles en due diligence

Het Kadaster (Conservatória do Registo Predial) is cruciaal om de juridische status van de woning te verifiëren, waarbij wordt gegarandeerd dat deze vrij is van schulden, lasten of beslagen en dat de verkoper het wettelijke recht heeft om te verkopen. Dit kan worden gedaan door een certidão permanente aan te vragen bij het Kadaster.

Zorg ervoor dat de woning voldoet aan lokale bestemmings- en stedenbouwkundige wetten. Dit is met name belangrijk voor nieuwbouw of landelijke woningen, waar beperkingen kunnen gelden.

Hoewel het geen wettelijke verplichting is, wordt het sterk aanbevolen om een woninginspectie uit te voeren om de fysieke staat van de woning te controleren. Dit kan potentiële problemen met de bouwstructuur, nutsvoorzieningen of grond aan het licht brengen.

8. Een bod uitbrengen

Met behulp van uw makelaar doet u een bod op de woning. Als het bod wordt geaccepteerd, gaat u door naar de contractfase.

9. Onderteken het voorlopige contract (Contrato-promessa de compra e venda)

Deze voorlopige overeenkomst tussen koper en verkoper (contrato-promessa de compra e venda) garandeert de aankoop en omvat meestal een aanbetaling van de koper (doorgaans 10% van de aankoopprijs). Het specificeert de voorwaarden en verplichtingen van de verkoop en verbindt beide partijen aan de transactie.

Als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele van het aanbetalingsbedrag terugbetalen.

10. Definieer hypotheekregelingen (indien van toepassing)

Rond de voorwaarden af met uw bank als u de aankoop financiert via een hypotheek.

11. Onderteken de akte van verkoop (Escritura de Compra e Venda)

Het laatste stap is het ondertekenen van de akte van verkoop (escritura de compra e venda) voor een notaris, waarbij het eigendom wordt overgedragen. De koper moet op dit moment de resterende koopprijs en alle bijbehorende belastingen en kosten betalen.

Beide partijen moeten hun identificatie, het NIF, bewijs van aanbetaling en eventuele hypotheekgegevens overleggen, indien van toepassing.

12. Registreer de woning

Nadat de akte is ondertekend, moet de nieuwe eigenaar de woning registreren bij het lokale Kadaster. Deze stap is essentieel voor juridische bescherming.

13. Betaal bijbehorende belastingen en kosten

Kopers zijn verantwoordelijk voor het betalen van overdrachtsbelasting (IMT) voor doorverkoopwoningen of BTW (IVA) voor nieuwe woningen, plus zegelrecht, notariskosten en registratiekosten. Afhankelijk van de regio kan de totale kostprijs variëren van 6% tot 8% van de aankoopprijs.

Belastingen voor nieuwe woningen

Belastingen voor doorverkoopwoningen

Bijkomende kosten

Gezien de complexiteit van het proces is het raadzaam om een advocaat in te huren die gespecialiseerd is in Portugees vastgoedrecht. Zij kunnen juridische controles, onderhandelingen en papierwerk afhandelen en ervoor zorgen dat uw rechten gedurende de aankoop worden beschermd.

Enkele waardevolle bronnen voor officiële informatie zijn:

• Portugees Ministerie van Justitie: Voor informatie over NIF-aanvraagprocedures voor buitenlanders.
• Conservatória do Registo Predial (Kadaster): Voor controles op de juridische status van het onroerend goed.
• Autoridade Tributária (Portugees Belastingdienst): Voor details over belastingen met betrekking tot vastgoedtransacties.
• Instituto dos Registos e do Notariado: Biedt inzicht in het proces van eigendomsregistratie.

14. Diensten overdragen

Diensten overdragen naar uw naam en lokale diensten opzetten.

Veel Portugese banken zoals Millennium BCP, Banco BPI, en Caixa Geral de Depósitos bieden hypotheken aan buitenlanders, hoewel de voorwaarden kunnen verschillen van die welke aan inwoners worden aangeboden.

Ook de rentetarieven voor hypotheken in Portugal fluctueren, waarbij sommige banken concurrerende tarieven bieden voor niet-ingezetenen. Zo adverteert Caixa Geral de Depósitos met tarieven rond 3.95%, terwijl Banco BPI erom bekend staat een effectief tarief van 3.25% aan te bieden voor zijn klanten. Deze tarieven zijn onderhevig aan verandering en afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de voorwaarden van de bank en uw financiële geschiedenis.

Hoe u een hypotheek kunt verkrijgen

Om een aanvraag in te dienen, heeft u over het algemeen een geldig paspoort, bewijs van inkomen, recente bankafschriften, een kredietrapport uit uw land van verblijf, bewijs van uw hoofdverblijfplaats en bewijs van storting nodig. De meeste Portugese banken accepteren documenten in het Engels.

Het eerste stap is contact opnemen met banken voor pre-offertes voor hypotheken, die een overzicht geven van mogelijke leenbedragen en rentetarieven.

Zorg ervoor dat alle vereiste documentatie voor het pand compleet en actueel is, inclusief eigendomsaktes en energiecertificaten.

Zodra de hypotheek is goedgekeurd, neemt de bank meestal het grootste deel van de juridische en administratieve procedures voor haar rekening.

Speciale overwegingen voor niet-ingezetenen

Niet-ingezetenen kunnen meestal hypotheken verkrijgen die tot 80% van de verkoopprijs of getaxeerde waarde van het pand dekken. Dit betekent dat u minimaal een 20% aanbetaling plus toepasselijke belastingen en kosten moet betalen.

Het aanvraagproces voor niet-ingezetenen vereist uitgebreidere documentatie en verschilt enigszins van dat voor ingezetenen. Bovendien hebben hypotheken voor niet-ingezetenen vaak hogere rentetarieven dan die voor ingezetenen vanwege het verhoogde risico dat gepaard gaat met het beheren van internationale wanbetalingen.

Het navigeren door de juridische en bureaucratische aspecten van het kopen van onroerend goed in Portugal kan uitdagend zijn, vooral voor degenen die niet bekend zijn met het lokale systeem. De juridische vereisten van het land met betrekking tot onroerendgoedtransacties omvatten verschillende stappen, waaronder het verkrijgen van een fiscaal nummer, het openen van een lokale bankrekening en het begrijpen van complexe belastingimplicaties, die kunnen variëren afhankelijk van uw verblijfsstatus.

Een andere belangrijke zorg is het vraagstuk van eigendomsrechten en titels. Sommige eigendommen, vooral oudere en die in landelijke gebieden, kunnen onduidelijke titels of onopgeloste eigendomsproblemen hebben. Dit kan leiden tot langdurige juridische geschillen of extra kosten, aangezien kopers deze problemen mogelijk na de aankoop moeten oplossen.

De staat van het onroerend goed is ook een cruciale factor. Sommige eigendommen kunnen eruitzien als een goede deal, maar vereisen uitgebreide en kostbare renovaties om aan woonnormen of regelgevende vereisten te voldoen. De kosten van renovatie in Portugal kunnen snel oplopen, vooral in afgelegen gebieden of historische panden die onderhevig zijn aan strengere renovatieregels.

Bovendien is begrip van de markt essentieel. De Portugese vastgoedmarkt varieert aanzienlijk tussen regio's. Stedelijke gebieden zoals Lissabon en Porto hebben aanzienlijke prijsstijgingen gezien, gedreven door buitenlandse investeringen en toerisme. Daarentegen kunnen landelijke gebieden lagere prijzen bieden, maar ook minder liquiditeit hebben, waardoor het moeilijker is om het onroerend goed later opnieuw te verkopen.

Het navigeren door deze valkuilen vereist vaak grondig onderzoek, professioneel advies en een duidelijk begrip van de langetermijndoelen bij het kopen van onroerend goed in Portugal.