Hoe koop je onroerend goed in Turkije als buitenlander

Turkije is een transcontinentaal land, strategisch gelegen op het kruispunt van Europa en Azië. Het is geen lid van de Europese Unie, maar speelt een cruciale rol in de regionale geopolitiek en handel, en is een belangrijke speler in zowel de economische landschappen van het Midden-Oosten als Europa.

Het land staat op de 37e plaats van grootste landen ter wereld en staat bekend om zijn diverse geografie, die onder andere omvat:

• het Anatolische Schiereiland op het vasteland;
• de regio Thracië in het zuidoosten van Europa;
• talrijke eilanden in de Egeïsche en Mediterrane Zee.

Turkije is verdeeld in 81 provincies en verder ingedeeld in 7 geografische regio’s, elk met unieke culturele en milieu-eigenschappen.

Met een bevolking van meer dan 85 miljoen mensen in 2024, maakt de mix van moderniteit en traditie in Turkije, samen met de unieke positie als brug tussen twee continenten, het een aantrekkelijke bestemming voor zowel investeerders als expats.

Bevolkingsverdeling over de regio's van Turkije

Waarom investeren in Turkije?

De aantrekkingskracht van Turkije ligt niet alleen in de dynamische economie en groeiende infrastructuur, maar ook in het aanzienlijke investeringspotentieel.

Het land heeft meer dan 7.200 kilometer kustlijn en geniet gemiddeld 2.600 uur zonlicht per jaar, wat zorgt voor een mediterraan klimaat over een groot deel van het grondgebied. De kustgebieden, met name langs de Egeïsche en Mediterrane zeeën, zijn zeer gewild vanwege hun schilderachtige schoonheid en gunstige woonomstandigheden.

Turkije staat op de zesde plaats van meest bezochte landen wereldwijd, na Frankrijk, Spanje, de Verenigde Staten, China en Italië. In 2023 verwelkomde Turkije ongeveer 56,7 miljoen internationale toeristen, wat een significante heropleving na de pandemie markeert. Deze toestroom van toeristen heeft ook de toerisme-inkomsten naar een recordhoogte van 54,3 miljard dollar gedreven, wat een stijging van 17% ten opzichte van het voorgaande jaar betekent. Deze sterke prestaties onderstrepen de groeiende aantrekkingskracht van Turkije als wereldwijde toeristische bestemming (bron: AGBI).

Toerisme speelt een essentiële rol in de Turkse economie, goed voor ongeveer 12% van het BBP en heeft een grote invloed op de bouw- en vastgoedsectoren.

De vastgoedmarkt in Turkije heeft een aanzienlijke stijging van de vastgoedprijzen laten zien in het hele land. In belangrijke steden zoals Istanbul zijn de gemiddelde vastgoedprijzen bijvoorbeeld met ongeveer 15% gestegen ten opzichte van 2023. Deze trend wordt grotendeels toegeschreven aan de hoge vraag, vooral in grote stedelijke gebieden en kuststeden zoals Antalya en Izmir.

Er is een merkbare toename van stedelijke ontwikkelingsprojecten, met name in grote steden zoals Istanbul, Ankara en Izmir. Deze projecten omvatten vaak moderne residentiële complexen met voorzieningen zoals winkelcentra en verbeterde transportinfrastructuur, die tegemoetkomen aan de groeiende vraag naar goed uitgeruste woonruimtes.

Kustgebieden zoals Bodrum, Antalya en Fethiye blijven zowel lokale als internationale kopers aantrekken die op zoek zijn naar vakantiewoningen of investeringsobjecten. Deze vraag wordt aangewakkerd door het aantrekkelijke klimaat van Turkije, het rijke culturele erfgoed en de strategische ligging.

Er is een groeiende vraag naar energie-efficiënte en duurzame eigendommen, gedreven door zowel milieuproblemen als potentiële besparingen op energiekosten. Vastgoed dat aan deze criteria voldoet, wordt steeds aantrekkelijker voor zowel kopers als huurders.

Gemiddelde kosten van het kopen van onroerend goed in Turkije

Vanaf 2024 toont de vastgoedmarkt in Turkije een diverse reeks prijzen in de meest gewilde gebieden en steden, wat de verschillende aantrekkingskracht van elke locatie voor zowel binnenlandse als internationale kopers weerspiegelt.

Hoewel deze cijfers een momentopname van de huidige markt geven, kunnen de vastgoedprijzen in Turkije aanzienlijk variëren afhankelijk van de exacte locatie, het type eigendom en de marktomstandigheden.

Je kunt eenvoudig de laatste trends en prijsontwikkelingen volgen op onze speciale pagina:

Turkije's diverse landschappen en rijke culturele erfgoed bieden een breed scala aan regio's en gebieden, elk met zijn eigen unieke aantrekkingskracht en levensstijl.

Populaire regio's voor investering en wonen

• Istanbul: Als de grootste stad en culturele hoofdstad van Turkije, biedt Istanbul een mix van modern stadsleven en historische charme. Eigendommen variëren van historische appartementen in het stadscentrum tot luxe appartementen met uitzicht op de Bosporus.
• Antalya: Bekend om zijn prachtige Mediterrane kustlijn, is Antalya een populaire bestemming voor zowel toeristen als expats. De regio biedt een verscheidenheid aan vastgoedtypes, van appartementen aan het strand tot afgelegen villa's in de heuvels.
• Bodrum: Beroemd om zijn bruisende nachtleven, mooie stranden en oude ruïnes, is Bodrum een favoriet onder internationale kopers. Eigendommen hier variëren van traditionele stenen huizen tot moderne villa's aan zee.
• Izmir: Als de derde grootste stad van Turkije, biedt Izmir een kosmopolitische levensstijl met een rustiger tempo in vergelijking met Istanbul. Vastgoedopties variëren van appartementen in het stadscentrum tot huizen aan zee langs de Egeïsche kust.
• Fethiye: Bekend om zijn natuurlijke schoonheid, waaronder het beroemde strand van Ölüdeniz en de omliggende bergen, is Fethiye ideaal voor degenen die dicht bij de natuur willen wonen. Het gebied biedt een mix van rijtjeshuizen, villa's en appartementen.
• Ankara: De hoofdstad van Turkije en de tweede grootste stad, Ankara, biedt een mix van modern stadsleven en historische bezienswaardigheden. Woonopties omvatten centraal gelegen appartementen en ruimere gezinswoningen in de buitenwijken.

Ja, niet-Turkse burgers kunnen relatief eenvoudig onroerend goed kopen in Turkije.

De Turkse vastgoedmarkt staat open voor buitenlandse investeerders, zonder significante beperkingen op eigendom voor niet-Turkse burgers. Er zijn echter enkele uitzonderingen voor bepaalde nationaliteiten, en er kunnen beperkingen zijn op het kopen van onroerend goed in bepaalde strategische of militaire zones.

Het proces omvat verschillende stappen, waaronder het verkrijgen van een Vreemdelingen Identificatienummer (Yabancı Kimlik Numarası of YKN), het openen van een Turkse bankrekening en het navigeren door het Turkse rechtssysteem. Het wordt sterk aanbevolen om samen te werken met een gerenommeerde makelaar en een advocaat die gespecialiseerd is in Turkse vastgoedwetgeving om een vlotte en veilige transactie te waarborgen.

Het Turkse Burgerschap door Investering Programma

Het Turkse Burgerschap door Investering programma stelt buitenlandse investeerders in staat om Turks staatsburgerschap te verwerven door een kwalificerende investering te doen, waaronder het kopen van onroerend goed ter waarde van minstens €400.000.

Het programma biedt verschillende voordelen:

• Burgerschap: Het verleent de investeerder, hun echtgenoot/echtgenote en afhankelijke kinderen Turks staatsburgerschap, inclusief het recht om in Turkije te wonen, werken en studeren.
• Reizen: Turkse burgers genieten van visumvrije toegang of visum bij aankomst in meer dan 110 landen.
• Dubbel Burgerschap: Turkije staat dubbel burgerschap toe, zodat investeerders hun oorspronkelijke burgerschap kunnen behouden.

Om in aanmerking te komen, moet het onroerend goed ten minste drie jaar worden aangehouden. Meer details zijn te vinden op de officiële website van de Turkse overheid.

1. Verkrijg een Vreemdelingen Identificatienummer (YKN - Yabancı Kimlik Numarası)

Het Vreemdelingen Identificatienummer (YKN) is een cruciaal identificatienummer voor buitenlanders in Turkije. Het is vereist voor belangrijke financiële transacties, waaronder het kopen van onroerend goed, het opzetten van nutsvoorzieningen en het indienen van belastingaangiften.

Je kunt een YKN aanvragen bij het lokale Directeur Generaal van Migratiebeheer (DGMM) kantoor in Turkije. De aanvraag vereist doorgaans:

• een geldig paspoort;
• een ingevuld aanvraagformulier;
• een reden voor het aanvragen van de YKN (bijvoorbeeld de aankoop van onroerend goed).

Het proces duurt meestal een paar dagen tot een paar weken.

2. Open een Turkse bankrekening

Een lokale bankrekening is noodzakelijk voor het beheren van betalingen die verband houden met de aankoop van onroerend goed, inclusief de aanbetaling, aankoopprijs, belastingen en lopende nutsbetalingen.

De meeste banken zullen het volgende vereisen:

• je YKN;
• paspoort;
• bewijs van werk of inkomen;
• mogelijk een bewijs van adres.

3. Begin met het zoeken naar vastgoed

Verken online aanbiedingen op Properstar om onroerend goed te vinden in jouw gewenste regio. Je kunt onze geavanceerde filters gebruiken en zelfs je voorkeurgebied op de kaart tekenen.

Overweeg een makelaar in te huren om beter inzicht te krijgen in de markt en hulp te krijgen bij het vinden van eigendommen die aan jouw criteria en budget voldoen.

4. Vind de juiste makelaar

De juiste makelaar kan inzicht geven in de lokale markt, helpen bij het vinden van eigendommen die aan jouw criteria voldoen en het onderhandelingsproces begeleiden.

Hier is hoe je ervoor zorgt dat je de beste professional voor jouw behoeften kiest:

• Lokale expertise: Zoek naar makelaars met een diepgaande kennis van het gebied waarin je geïnteresseerd bent. Ze moeten op de hoogte zijn van lokale vastgoedtrends, prijzen en de unieke aspecten van de gemeenschap.
• Taalvaardigheden: Als je niet vloeiend Turks spreekt, is het essentieel om een makelaar te vinden die effectief in jouw taal kan communiceren. Ze zullen fungeren als jouw contactpersoon met verkopers, advocaten en andere betrokken partijen.
• Ervaring en kwalificaties: Controleer de ervaring en kwalificaties van de makelaar. Ze moeten een solide staat van dienst hebben in het helpen van buitenlandse kopers en geregistreerd zijn bij een erkende vastgoedvereniging in Turkije.

Je kunt de zoekfunctie voor makelaars op Properstar gebruiken om gerenommeerde lokale makelaars te vinden. Ons platform biedt toegang tot een breed netwerk van professionals die zijn gescreend op deskundigheid en betrouwbaarheid, waardoor het gemakkelijker wordt om iemand te vinden die aan jouw specifieke behoeften voldoet.

5. Bezichtigingen van onroerend goed

Bezoek potentiële eigendommen om hun toestand, locatie en geschiktheid te beoordelen.

6. Juridische controles en zorgvuldigheid

Het Kadaster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) is essentieel om de juridische status van het onroerend goed te verifiëren, te zorgen dat het vrij is van schulden, lasten of geschillen en dat de verkoper het juridische recht heeft om te verkopen. Dit kan door een Tapu Senedi bij het Kadaster aan te vragen.

Zorg ervoor dat het onroerend goed voldoet aan de lokale bestemmings- en stadsplanwetgeving. Dit is vooral belangrijk voor nieuwbouw of onroerend goed op het platteland, waar mogelijk beperkingen gelden.

Hoewel het geen wettelijke vereiste is, wordt het sterk aanbevolen om een vastgoedinspectie uit te laten voeren om de fysieke toestand van het onroerend goed te controleren. Dit kan eventuele problemen met de structuur van het gebouw, nutsvoorzieningen of het land aan het licht brengen.

7. Doe een bod

Doe een bod op het onroerend goed met behulp van je makelaar. Als het bod wordt geaccepteerd, ga je verder naar de contractfase.

8. Onderteken het voorlopige contract (Ön Protokol)

Deze voorlopige overeenkomst tussen koper en verkoper (ön protokol) bevestigt de aankoop en omvat doorgaans een aanbetaling van de koper (meestal 5-10% van de aankoopprijs). Het specificeert de voorwaarden van de verkoop en verplicht beide partijen tot de transactie.

Als de koper zich terugtrekt, kan de aanbetaling verloren gaan. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele van het bedrag van de aanbetaling terugbetalen.

9. Rond hypotheekregelingen af (indien van toepassing)

Rond de voorwaarden af met je bank als je de aankoop via een hypotheek financiert.

10. Onderteken de verkoopakte (Satış Sözleşmesi)

De laatste stap is het ondertekenen van de verkoopakte (satış sözleşmesi) bij een notaris, waarmee het eigendom wordt overgedragen. De koper moet op dit moment de resterende aankoopprijs en alle bijbehorende belastingen en kosten betalen.

Beide partijen moeten hun identificatie, het belastingidentificatienummer (T.C. Kimlik Numarası), bewijs van betaling van de aanbetaling en eventuele hypotheekgegevens, indien van toepassing, overleggen.

11. Registreer het onroerend goed

Na het ondertekenen van de akte moet de nieuwe eigenaar het onroerend goed registreren bij het lokale Kadaster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Deze stap is essentieel voor juridische bescherming.

12. Betaal de bijbehorende belastingen en kosten

Kopers zijn verantwoordelijk voor het betalen van overdrachtsbelasting (Tapu Harcı) en BTW (KDV) voor nieuwe onroerend goed, plus notariskosten en registratiekosten. Afhankelijk van de regio kunnen de totale kosten variëren van 4% tot 7% van de aankoopprijs.

Belastingen voor nieuwe eigendommen

Belastingen voor herverkoop eigendommen

Aanvullende kosten

Gezien de complexiteit van het proces is het raadzaam om een advocaat gespecialiseerd in Turkse vastgoedwetgeving in te schakelen. Zij kunnen juridische controles, onderhandelingen en papierwerk afhandelen, waardoor je rechten tijdens de aankoop beschermd zijn.

Enkele waardevolle bronnen voor officiële informatie zijn:

• Turkse Ministerie van Buitenlandse Zaken: Voor informatie over verblijfsvergunningen en belastingidentificatienummers.
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Kadaster): Voor controles op de juridische status van onroerend goed.
• Türkiye Cumhuriyeti Maliye Bakanlığı (Turkse Ministerie van Financiën): Voor details over belastingen met betrekking tot vastgoedtransacties.

13. Verplaats nutsvoorzieningen

Verplaats de nutsvoorzieningen naar jouw naam en stel lokale diensten in.

Veel Turkse banken zoals Ziraat Bank, Halkbank en VakıfBank bieden hypotheken aan buitenlanders aan, hoewel de voorwaarden kunnen verschillen van die voor inwoners.

De rentevoeten voor hypotheken in Turkije kunnen sterk variëren. Bijvoorbeeld, Ziraat Bank heeft rentes rond de 9,00%, terwijl VakıfBank bekend staat om rentes van ongeveer 10,50% voor zijn klanten. Deze rentes kunnen fluctueren en zijn afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de voorwaarden van de bank en je financiële profiel.

Hoe een hypotheek te verkrijgen

Over het algemeen heb je een geldig paspoort, bewijs van inkomen, recente bankafschriften, een kredietrapport uit je thuisland, bewijs van je hoofdverblijfplaats en bewijs van aanbetaling nodig. De meeste Turkse banken accepteren documenten in het Engels, maar kunnen notarisatie of vertaling van sommige documenten vereisen.

Na het voorbereiden van je documenten is de volgende stap om banken te benaderen voor hypotheekvoorstellen, die je een idee geven van de leenbedragen en rentevoeten die je kunt verwachten.

Zorg ervoor dat alle noodzakelijke documentatie voor het onroerend goed nauwkeurig en actueel is, inclusief eigendomstitels en energiecertificaten.

Zodra de hypotheek is goedgekeurd, zal de bank het grootste deel van de juridische en administratieve taken afhandelen.

Speciale overwegingen voor niet-inwoners

Niet-inwoners kunnen over het algemeen hypotheken verkrijgen die tot 50% tot 70% van de verkoopprijs of de getaxeerde waarde van het onroerend goed dekken, wat een aanbetaling van ten minste 30% tot 50% plus belastingen en kosten vereist.

Het proces voor niet-inwoners vereist meer documentatie en een iets andere benadering dan voor inwoners. Het is ook belangrijk op te merken dat hypotheken voor niet-inwoners vaak hogere rentevoeten hebben dan die voor inwoners, wat de grotere moeilijkheid weerspiegelt bij het beheren van internationale wanbetalingen.

Een van de grootste uitdagingen is het navigeren door het complexe juridische en bureaucratische landschap. De Turkse vastgoedmarkt heeft ingewikkelde regelgevingen, vooral voor buitenlanders, wat ontmoedigend kan zijn zonder de juiste juridische begeleiding.

Het is cruciaal om te zorgen voor een heldere eigendomstitel (Tapu), aangezien eventuele onopgeloste titelkwesties of geschillen kunnen leiden tot aanzienlijke juridische complicaties. Het inschakelen van een advocaat die gespecialiseerd is in Turkse vastgoedwetgeving kan je helpen de juridische aspecten te beheren en ervoor te zorgen dat alles in orde is.

Een ander aspect om voorzichtig mee te zijn, is het due diligence-proces. Vaak over het hoofd geziene verborgen kosten zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en registratierechten kunnen snel oplopen. Bovendien, als je een ouder onroerend goed koopt, is het verstandig om een grondige vastgoedinspectie uit te laten voeren om eventuele defecten of problemen te ontdekken die mogelijk niet onmiddellijk zichtbaar zijn.

Buitenlands eigendom in Turkije heeft ook zijn eigen set beperkingen. Bijvoorbeeld, buitenlanders mogen geen onroerend goed kopen in bepaalde gebieden, vooral niet in de buurt van militaire zones of strategische locaties. Controleer of het onroerend goed waarin je geïnteresseerd bent zich niet in deze restrictiegebieden bevindt en of het type onroerend goed beschikbaar is voor buitenlandse eigendom.

Financiële overwegingen zijn een andere kritische factor. Valutafluctuaties tussen je eigen valuta en de Turkse lira kunnen de uiteindelijke kosten van het onroerend goed beïnvloeden. Verder, als je een hypotheek afsluit, wees je ervan bewust dat hypotheken voor niet-inwoners vaak hogere rentevoeten en striktere voorwaarden hebben. Het begrijpen van deze financiële implicaties van tevoren kan onaangename verrassingen voorkomen.

Een ander belangrijk aandachtspunt is het risico op fraude en bedrog. De vastgoedmarkt kan onbetrouwbare verkopers en makelaars aantrekken, dus het is cruciaal om de legitimiteit van het onroerend goed en de geloofwaardigheid van de mensen met wie je zaken doet te verifiëren. Vermijd het doen van aanzienlijke vooruitbetalingen zonder grondige verificatie en juridische waarborgen.

Ten slotte, houd er rekening mee dat de Turkse vastgoedmarkt volatiel kan zijn, beïnvloed door economische omstandigheden en politieke factoren. Grondig marktonderzoek en op de hoogte blijven van lange termijn trends kunnen je helpen een beter geïnformeerde beslissing te nemen.

Door je bewust te zijn van deze potentiële valkuilen en proactieve stappen te ondernemen, kun je het aankoopproces van onroerend goed in Turkije beter navigeren en een goed geïnformeerde investering doen.